新竹园（动迁楼梯房也有这么多人买）

1.评测导语

【上海百强小学 & 学区房精选宝典】是上海学区房攻略专门为家长粉丝们打造的内容栏目，全国独家深度真实优质学校&学区房评测。

买上海学区房，看上海学区房攻略，一次性买对学区房。

这篇文章会给大家详尽分析东方滨港园的情况，包括户型、居民结构、建筑界面等。东方滨港园作为对口浦东第一梯队的明珠小学C校区的对口学区房，在选房方面也更应该兼顾自住和上学的复合需求。

我们会给出购买建议，告诉大家为什么东方滨港园的楼梯两房和三房是这个小区最值得购买的户型。

2.小区点评

小区标签：学区房+房龄较新

小区位置：

2.1 小区优缺点

2.1.1 优点

东方滨港园小区位于浦东区三林板块，地处世博东、中环内、三林的都市核心，小区的户型面积段在60-111平之间，户型跨度不大，主要是一梯两户的一房、两房、三房三种户型。

小区附近有幼儿园，小学，中学，教育配套设施齐全。板块价值较高。

2.1.2 缺点

小区为多层（6层）住宅，没有配备电梯，上下楼梯较为不方便，尤其是高层住户。

小区是2006年的动迁房，品质中规中矩，小区南边一排离中环比较近，目测只有30米，比较吵。

2.2 推荐购房方案

买东方滨港园，建议以510-750万的两房为主。这是对明珠C小学能够兼顾自住和学区的学区房。

选择的时候，尽量规避靠近中环的一排，车流量较大，会有噪声污染。

90平南北通透大两房，户型方正，客厅主卧朝南，并连接大阳台，次卧厨房朝北。全部都有外窗，通风效果好。阳台空间大，可以种一些花花草草，营造出家庭的温馨。

3.小区分析

3.1 基础信息表

4.小区周边配套

4.1 教育学区

明珠小学C校区和东林中校。其中明珠小学属于浦东公办小学的头牌，它的位置离小区很近，方便家长接送小孩。对口的东林中学一般，但毕业生主要以考取民办中学为主，例如华育，复旦兰生，浦东民办张江集团，新竹园中学（品学兼优部分可免试入学），也有一部分毕业生会考取比较好的公办市招班比如市北理，上实等。

4.2 商业配套

上海三林印象城坐落于浦东三林板块核心区，近邻“上海第二个陆家嘴”前滩及张江国家科学城板块，周边3公里范围内常住人口超40万，拥有四纵、四横、三线、两桥、三隧道的全方位立体交通优势。其商业总面积约10万方，地下2层，地上5层，B1-5F为6个主题商业楼层，业态上综合了影院、超市、零售、餐饮、教育、娱乐、生活配套等，配备停车位近千个。

三林印象城于2018年10月26日华丽开业，极大的丰富了三林板块商业布局，使原本匮乏的商业配套资源得到改善。距离小区约3公里，10分钟车程之内。距离小区500米的家乐福平时能基本满足周围居民的购物需求。

4.3 医疗配套

东方医院南院属于东方医院的一部分，是浦东新区政府投资10个亿建设而成三级甲等综合医院。目前南院占地50多亩，建设面积10万平方米，开放床位1000张，将开设50余个临床、医技科室。作为区域性医疗中心，南院医疗半径辐射东明、三林、上钢、北蔡、周家渡等五个社区及周边100多万居民。

如果说东方医院本部得益于陆家嘴区位优势，带来每年5万余人次的外籍病人就诊量，促发出高品质的医疗服务及国际化的发展定位，那么南院的发展就立足于服务周边百姓。

5.板块概况

三林板块是浦东南中环附近的大型产住结合板块，重点发展的前滩属于2035中央活动区，也在板块内，配套较为完善，板块内住宅新旧皆有，层次分的比较开。

通过浦西市中心的主干线8号和11号线横竖贯穿三林板块，通过浦东中心的6号线也经过板块内，东方体育中心站是6/8/11三线换乘的枢纽。三林板块的前滩未来商业能级非常高，已入驻众多机构的总部。晶耀前滩由铁狮门建设，已于2019年8月开业，另外，前滩太古里也将在未来两年内开业，前滩将成为陆家嘴之外的浦东商业制高点。此外，板块内还分布了家乐福、东方懿德城、森宏购物广场等社区商业，可满足附近居民购物需求。

三林的医疗资源比较紧缺，居民人数众多的情况下，只有一个一甲的杨思医院，看病须前往市中心。

三林板块的教育资源比较突出，全上海数一数二的明珠小学的C校区在板块内。明珠小学实力非常强劲，每年有30人以上可以进入华育、兰生复旦这两所上海最好的初中。此外，在前滩还建设了九年一贯制的华师大二附中前滩学校，虽然还未有毕业生，但因为师资雄厚，生源是周围的新房业主的孩子，上限会很高。

三林的前滩地区都是新房，是否划入华二前滩片区还有待观察，因华二前滩学校的筹办由陆家嘴集团贡献了一部分资金，陆家嘴集团开发的晶耀名邸大概率划入学区，目前二手房房源较少，已成交的二房总价接近1000万，三房超过1300万。明珠C学区房门槛也很高，挂学区的大一房，如东方滨港园，也要500万出头，两房要750万总价。

6.对口优质学区分析

对口明珠小学C校区，属于浦东区公办小学头牌

明珠小学C是全上海最顶尖的公立小学. 明珠教育风格较为鸡血，课业压力重，不过正因为如此，学生能在上海民办小学压倒性的整体优势下杀出了一条血路，择校数据优异。

7.小区概况

7.1 建筑外立面+楼道

小区外立面采用中式风格，主要以米黄色面砖为主，优雅美观。虽然小区历经风雨，外立面维护较好，但面砖表面仍稍微有些脏旧。

小区楼栋内有门禁，居民需要刷卡才能进入。年代比较久，有些铁锈。在每栋楼的入口处，都会有信箱、宣传栏等便民设施。

7.2 环境、设施

小区内有美式凉亭、花坛，栽种着热带植物，小区中心广场地面由大理石铺成，周边植被茂密，富有层次感，整体来看适宜居住度较高。

小区内配有小广场，设健身器材，方便居民娱乐活动。除此之外，小区还在居委会楼为老人设置了活动室，方便老人们开展日常活动。

7.3 物业服务：物业按时按量进行卫生保洁和景观维护，门禁严格，为居民打造了一个舒适安全的居住环境。小区对绿植花卉和公共设施的维护情况比较好，工人定期修剪绿化，设施可以正常使用。

7.4居民结构：小区为动迁房，当地土著比较集中。也有部分生活工作在三林板块的新上海人。

8.户型分析

8.1 户型图：

产品形态：多层

主力户型：90平+2室1厅

适合群体：刚需或者三口之家

90平南北通透大两房，户型方正，客厅主卧朝南，次卧厨房朝北。全部都有外窗，通风效果好。阳台空间大，可以种一些花花草草，营造出家庭的温馨。

8.2 户型图：

产品形态：多层

主力户型：85平+2室1厅

适合群体：刚需或者三口之家

85平紧凑2房，南北通透，得房率高。比较适合一家三口居住，同时不管是挂户口或投资后出租，都会得到不错的租金收益。

8.3 户型图：

产品形态：多层

主力户型：97平+2室1厅

适合群体：改善型家庭

9.总结

东方滨港园是浦东三林板块少见的优质公立学区房，该小区全部为6层楼梯房，覆盖60-111平面积段，小区整体保养还不错。小区环境恬静优雅，周边生活配套完善，适宜居住。

建议购买510-750万的两房。

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