高位站岗（房贷低至4.25%）

要不要提前还款？要不要换个工具？怎么换？

贷款永远都只是工具，工具并没有好坏之分，只论效用，作用于事件之上的效用，

何时作用，怎样作用，才是工具的意义所在。

正向效用则加成放大

负向效用则亏损加速

在楼市涨幅放缓的情况下，工具的成本变得更加敏感，替换成更具性价比的工具，无疑是保障了更多的利润。

最近一个热议的话题，“要不要提前还房贷？”

问得最频繁的并不是老房奴，而是去年高位站岗房贷的朋友。

2021年因为房贷收紧，放款时限拉长，利率拉高，首套一度去到5.8%，二套更有去到6.05%。

大家参照5年lpr部分都一样，但是加基点部分就不一样了，

首套最高加了140个BP。

5月15号发布了关于调整差别化住房信贷政策，提及，首套房贷利率根据5年LPR可下调不低于20个BP。

消息一出，这去年房贷站岗的朋友，掐指一算，竟然差不多有2%的息差。

更甚的是，去年卖一买一的朋友，有些为了快点下款，走加急赛道的，花钱快进。

成本花了不少，一听到有这样息差的事，晚上怎么睡都不平衡了。

还贷差别

再看抵押贷这边，年化一度潜底，内卷得厉害.

广州JYD报价基本年化参考1年先息后本3.7%，上海那边的同行已经开始打出救市3.55%的可口价格。

高位房贷的朋友，左瞧一下首套房贷4.25%，右看一下先息后本JYD3.7%，怕晚上睡觉的时候要多辗转一会了。

2%的利差，而且不单单就一个2%哦，大概率是年年岁岁，N个2%

于是，很多朋友萌生了提前还贷或者转贷的想法

但不是每个人都可以如此进行

一手按揭未收楼

去年房贷在5.2%或以上的贷款年化，除了提前还贷，没办法置换成更低利率的贷款。

一手楼，未收楼未出证的情况下，无法参与jyd的游戏，就算提前结清，也就是省个5%左右年化的利息钱，还进去的钱很难在未出证的情况下，继续泵出再利用，而是还进去后，就此沉淀在房子里面。

所以一手按揭房，已经下了房贷就安心还贷，提前还贷就省点息差，还不如把资金放到更高效益的地方。

二手房贷年化5%以上的也要分情况

一组朋友，去年二套年化去到5.8%，房子市值630w，首付在第一套结清的情况下，给了5成。最近涨幅又稍微有起色，直接房本评估，大概多50w的可贷空间。

考虑点：去年的房贷利率，相比较现在的抵押利率来，稍高，且两夫妻都是做生意的，房产沉淀资金，使利用率降低。

去年首付给出去320w左右，贷310w，现在可转贷泵476w出来，且可选还款方式更加多样化。（先息后本YYDS）

且不说本金，就论利息，300w的2%利息差，年息差在6w，可能是一个普通人一年的收入。

所以，对于类似以上的朋友：二手房贷和JYD有利差，首付高于3成且有额度空间，转押是不错的选择。

同样是二手房贷高位站岗，有些人不建议转押。

去年一对小年轻客户，房子买的白云二手房，市价大概300w左右

3成首付，给了90多w的款，买房后，期间有中介同行怂恿他们结清房贷后走抵押，

看着的确有利差的情况，也有想法，就咨询了我。

他们的情况其实不适合走房贷转抵，因为他们的目的很简单，就是省钱，但是房子并无明显溢价。

所以把成本计划出来就可以。

首先，他们是工薪族，想办法做抵，成本除了助贷费用还有其它资质费用。

没有高评的情况下，300w的房子，首付给了90w，抵押额度也就是平转，房贷和JYD额度差不多。

还有一系列的摩擦成本，且比较难泵出更多的资金

那么平转的意义就仅仅只是降低月供和年化，仅仅是利息权重，没有必要折腾。

200w的贷款，等额本息30年，首套年化那会5.8%，月供在11735元

转抵后，先息后本年化4%左右（工薪族新执照）取最低月供：6666元

一个月少给个5000元左右。 对于工薪族来说，可以把生活质量提高一下。

但是但是，300w或以下按揭才一年的房子，银行抵押拉价并没有多少空间，甚至你还要多贴钱进去。

因为这一类价值的房子，

受楼市行情影响比较大，不排除跌价的可能。

不像珠城8位数的资产，在银行眼里的价值稳得一批

而且，就算你300w的房子，用一点手法拉高了评估价，贷个8成，240w，这样的银行产品市面少之又少不说，

后面一旦出现不良，就是砸在这家银行里了，转不出去，银行没办法，你自己也没有其他的兜底工具可用，低价值的房产慎用高评。

所以，不建议首套首贷的朋友去馋经营贷的利差，虽然有利率倒挂，但实则折腾下来的性价比不高。

经营贷降息

我就继续提一嘴，JYD在2020年，年化一度潜到了3.35%，少部分人知道，到2020年7月后大部分回调在3.85%的基础上，今年疫情对经济影响，大家有目共睹，这一次JYD是否有机会卷到2020年的水平，我们拭目以待。

年化3.4%的抵押经营贷

对于新房本抵押，现阶段年化在4-4.4%不等，建议优先选择先息后本，缓过前期资金窘困期。

虽然各个银行房贷年化会跟进降息到4.25%，甚至更低的情况，JYD的先息后本，免本续贷，依旧是相当能打的。