要不要提前还款?要不要换个工具?怎么换?
贷款永远都只是工具,工具并没有好坏之分,只论效用,作用于事件之上的效用,
何时作用,怎样作用,才是工具的意义所在。
正向效用则加成放大
负向效用则亏损加速
在楼市涨幅放缓的情况下,工具的成本变得更加敏感,替换成更具性价比的工具,无疑是保障了更多的利润。
最近一个热议的话题,“要不要提前还房贷?”
问得最频繁的并不是老房奴,而是去年高位站岗房贷的朋友。
2021年因为房贷收紧,放款时限拉长,利率拉高,首套一度去到5.8%,二套更有去到6.05%。
大家参照5年lpr部分都一样,但是加基点部分就不一样了,
首套最高加了140个BP。
5月15号发布了关于调整差别化住房信贷政策,提及,首套房贷利率根据5年LPR可下调不低于20个BP。
消息一出,这去年房贷站岗的朋友,掐指一算,竟然差不多有2%的息差。
更甚的是,去年卖一买一的朋友,有些为了快点下款,走加急赛道的,花钱快进。
成本花了不少,一听到有这样息差的事,晚上怎么睡都不平衡了。
还贷差别
再看抵押贷这边,年化一度潜底,内卷得厉害.
广州JYD报价基本年化参考1年先息后本3.7%,上海那边的同行已经开始打出救市3.55%的可口价格。
高位房贷的朋友,左瞧一下首套房贷4.25%,右看一下先息后本JYD3.7%,怕晚上睡觉的时候要多辗转一会了。
2%的利差,而且不单单就一个2%哦,大概率是年年岁岁,N个2%
于是,很多朋友萌生了提前还贷或者转贷的想法
但不是每个人都可以如此进行
一手按揭未收楼
去年房贷在5.2%或以上的贷款年化,除了提前还贷,没办法置换成更低利率的贷款。
一手楼,未收楼未出证的情况下,无法参与jyd的游戏,就算提前结清,也就是省个5%左右年化的利息钱,还进去的钱很难在未出证的情况下,继续泵出再利用,而是还进去后,就此沉淀在房子里面。
所以一手按揭房,已经下了房贷就安心还贷,提前还贷就省点息差,还不如把资金放到更高效益的地方。
二手房贷年化5%以上的也要分情况
一组朋友,去年二套年化去到5.8%,房子市值630w,首付在第一套结清的情况下,给了5成。最近涨幅又稍微有起色,直接房本评估,大概多50w的可贷空间。
考虑点:去年的房贷利率,相比较现在的抵押利率来,稍高,且两夫妻都是做生意的,房产沉淀资金,使利用率降低。
去年首付给出去320w左右,贷310w,现在可转贷泵476w出来,且可选还款方式更加多样化。(先息后本YYDS)
且不说本金,就论利息,300w的2%利息差,年息差在6w,可能是一个普通人一年的收入。
所以,对于类似以上的朋友:二手房贷和JYD有利差,首付高于3成且有额度空间,转押是不错的选择。
同样是二手房贷高位站岗,有些人不建议转押。
去年一对小年轻客户,房子买的白云二手房,市价大概300w左右
3成首付,给了90多w的款,买房后,期间有中介同行怂恿他们结清房贷后走抵押,
看着的确有利差的情况,也有想法,就咨询了我。
他们的情况其实不适合走房贷转抵,因为他们的目的很简单,就是省钱,但是房子并无明显溢价。
所以把成本计划出来就可以。
首先,他们是工薪族,想办法做抵,成本除了助贷费用还有其它资质费用。
没有高评的情况下,300w的房子,首付给了90w,抵押额度也就是平转,房贷和JYD额度差不多。
还有一系列的摩擦成本,且比较难泵出更多的资金
那么平转的意义就仅仅只是降低月供和年化,仅仅是利息权重,没有必要折腾。
200w的贷款,等额本息30年,首套年化那会5.8%,月供在11735元
转抵后,先息后本年化4%左右(工薪族新执照)取最低月供:6666元
一个月少给个5000元左右。 对于工薪族来说,可以把生活质量提高一下。
但是但是,300w或以下按揭才一年的房子,银行抵押拉价并没有多少空间,甚至你还要多贴钱进去。
因为这一类价值的房子,
受楼市行情影响比较大,不排除跌价的可能。
不像珠城8位数的资产,在银行眼里的价值稳得一批
而且,就算你300w的房子,用一点手法拉高了评估价,贷个8成,240w,这样的银行产品市面少之又少不说,
后面一旦出现不良,就是砸在这家银行里了,转不出去,银行没办法,你自己也没有其他的兜底工具可用,低价值的房产慎用高评。
所以,不建议首套首贷的朋友去馋经营贷的利差,虽然有利率倒挂,但实则折腾下来的性价比不高。
经营贷降息
我就继续提一嘴,JYD在2020年,年化一度潜到了3.35%,少部分人知道,到2020年7月后大部分回调在3.85%的基础上,今年疫情对经济影响,大家有目共睹,这一次JYD是否有机会卷到2020年的水平,我们拭目以待。
年化3.4%的抵押经营贷
对于新房本抵押,现阶段年化在4-4.4%不等,建议优先选择先息后本,缓过前期资金窘困期。
虽然各个银行房贷年化会跟进降息到4.25%,甚至更低的情况,JYD的先息后本,免本续贷,依旧是相当能打的。
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