非平衡面板（业内:影响有限）

传闻终于落地。

11月8日，北京市经开区发布消息称，经市政府批准，自2022年11月8日起划归经开区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）执行经开区商品住房政策有关规定（在经开区商品住房政策发布前，执行北京市购房政策）。

也就是说，台湖、马驹桥两地商品住房不再实施通州“双限”政策。

中原地产首席分析师张大伟表示，这一政策微调本身影响不大，只影响占市场1-2%的小区域，但这个政策的出台，代表了可能会更多的微调之前过于严格的北京楼市限制政策。

“对于市场来说，台湖马驹桥的新盘项目已经不多，所以对于市场来说，影响不大，但对于区域市场的二手房来说，肯定有一定的利好。”张大伟称。

也有分析人士表示，不再执行通州“最严限购令”后，这两个区域的楼市活跃度有望提升，购房需求或将有效释放。不过，该政策并不能视作通州、乃至北京市限购政策放开的信号，引起这两个区域购房政策变动的根源是行政区划调整。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，新政对该区域的购房者来说，是重大利好，一批此前不满足通州限购条件的购房者，重新拥有了购房资格，对提升区域市场活跃度有积极意义，对整个亦庄区域的楼市竞争格局也会产生一定影响，同时间接促进人才引进和产业升级，利好亦庄经开区。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年1-10月台湖、马驹桥地区商品住宅成交1139套，成交面积10.78万平方米，成交均价46097元/平方米。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，本次政策明确新房、二手房同步调整，或将有效释放合理购房需求，带动区域内房地产市场活跃度提升。

特殊的“两限购”

资料显示，台湖和马驹桥位于北京市通州区西部，2019年12月，《亦庄新城规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》发布，该规划明确了要建设世界一流的产业综合新城的目标，并规划了约225平方公里的范围。其中通州马驹桥、台湖京津高速以西部分被划入亦庄新城。

不过台湖、马驹桥在行政区上仍然隶属于通州。因此在这两个区域购房，仍需满足通州的购房要求。

受此前城市副中心的规划等因素影响，北京通州区域房价一度走高。

从而，北京市通州区便在2015年8月开启了严格的“双限购”政策，即符合现行政策有关规定且符合四项条件之一的家庭，方可限购1套通州区商品住房。随后的2016年5月又对商务型公寓、商办进行限制。

2016年四季度开始，北京逐步收紧楼市调控，诸多政策同样适用于通州。

由此，要想在通州买房，除了符合北京的限购政策外，有一套房的京籍家庭还需3年以上通州户籍或在通州缴纳社保或纳税；非京籍家庭除满连续5年社保或纳税外，还需3年内在通州缴纳社保或纳税，这一度被称为“史上最严限购”。

中原地产研报显示，新政前一年(2014.9-2015.8)，通州区新建商品住宅累计成交7361套，月均成交613套；落地一年(2015.9-2016.8)累计成交3842套，月均成交320套，较之前下跌48%，同期全市降幅仅4%。

陈文静认为，2022年以来，北京楼市政策整体保持稳定，8月北京选取三个试点项目对老年家庭放松限贷等，9月试行存量房交易“连环单”业务并行办理，政策优化调整更多以微调为主。此前北京提出将“研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施”，后续住房政策仍有微调空间，但或仍侧重特定人群。

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，10月北京新建商品住宅成交8552套，环比上升14.22%，同比上升27.79%。2022年1-10月，北京新建商品住宅累计成交57143套，较2021年1-10月下降25.22%，预计11月北京新房仍有上升空间。

克而瑞认为，北京楼市受多重因素影响，今年的成交表现不及去年同期，远郊区域项目成交较冷清，但核心区域不乏流量红盘。随着政策层面持续释放积极信号，购房者信心将逐步重塑，未来北京房地产市场将缓慢修复，但买卖双方之间的价格博弈或将加剧。